1. Vivienda en España: datos y contexto

España cuenta con 26 millones de viviendas, de las cuales 18,5 millones son principales. El 75% de estas (14 millones) son de propietarios y solo un 16% (3 millones) están en alquiler. Además, 1,5 millones se ceden gratuitamente a familiares. Hay 4,25 millones de segundas residencias y 3,84 millones de viviendas vacías (sin consumo eléctrico).

El alquiler turístico representa el 1,3% del total (351.389 viviendas, según el INE), concentrado mayoritariamente en municipios costeros con menos de 7.000 habitantes y de uso esporádico. Por ejemplo, en Barcelona, según el Observatorio Metropolitano de la Vivienda (O-HB), había en 2023 unas 794.272 viviendas, de las cuales un 9,3% estaban vacías y solo un 0,93% destinadas a uso turístico, representando menos del 3,3% del parque de alquiler. Por tanto no representa un problema de volumen. 

2. Demanda: evolución y causas

Entre 2015 y 2023, la creación de hogares se multiplicó por seis, pasando de 47.000 a más de 272.000. Este aumento responde al crecimiento de la población (+1,4 millones en ocho años), la reducción del tamaño medio de los hogares (de 3,59 personas en 1980 a 2,5), y el incremento de la población extranjera (+40% en una década, concentrada en un 80% en áreas urbanas). Además, la compra por no residentes ha pasado del 8% al 15%.

El acceso al crédito hipotecario por parte de particulares se ha flexibilizado, con bancos que financian hasta el 100% del valor de la vivienda si eres menor de 35 años, facilitando la compra a familias sin ahorros. El crecimiento se concentra en grandes ciudades: solo el 15% se dirige a municipios pequeños, mientras que el 70% de los nuevos hogares de 2022 y 2023 se establecieron en Cataluña, Madrid, Andalucía y la Comunidad Valenciana. Cinco provincias (Málaga, Alicante, Valencia, Barcelona y Madrid) concentraron más del 50% de los hogares nuevos en 2023.

Un 70% de los jóvenes entre 20 y 34 años vivía en áreas urbanas en 2022. Sin embargo, la falta de inversión en transporte público ha impedido una distribución más equilibrada de la demanda. Entre 1990 y 2018 se invirtieron 3.600 millones en Cercanías frente a 55.888 millones en Alta Velocidad, impidiendo mejorar la accesibilidad metropolitana.

3. Oferta: caída de la construcción

La construcción de vivienda ha descendido de 250.000 unidades/año (1970–1999) a solo 83.000 desde 2010. La causa principal es la desaparición de empresas tras la crisis de 2008: de 501.056 empresas en 2008 a 195.428 en 2022.

La vivienda pública también se ha desplomado: de 60.000 viviendas anuales entre 1991 y 2012, a solo 9.414 entre 2013 y 2023, lo que representa un 2,5% de las necesidades actuales. En países como Holanda o Dinamarca, la vivienda pública representa el 30% y el 24% del mercado, respectivamente.

El coste de construcción ha subido un 22% entre 2019 y 2023: un 11,2% en costes laborales y un 30% en materiales. El coste estimado por metro cuadrado es de 1.800 € (sin terreno ni impuestos). A esto se suma la dificultad de acceso al crédito promotor y la escasez de suelo urbanizable, con trámites que pueden tardar entre 10 y 20 años.

Por ejemplo, la normativa municipal en Barcelona, que obliga a destinar el 30% de nuevas promociones a VPO, ha desincentivado la construcción: solo se han creado 26 viviendas sociales, frente a las 2.300 previstas. Además, la burocracia ralentiza el proceso: una licencia de obras puede tardar más de 20 meses (ej. Sant Cugat). El aumento del ITP al 20% para empresas de rehabilitación ha encarecido el proceso, reduciendo la oferta disponible.

Conclusión

El mercado español sufre una combinación crítica de demanda creciente y oferta rígida. Las soluciones actuales, como la obligación del 30% de VPO, han resultado ineficaces o contraproducentes. Creo que estrategia integral que combine incentivos a la construcción, mejora en la gestión del suelo, inversiones en transporte metropolitano y una ambiciosa política de vivienda pública. Si no se actúa, los precios seguirán aumentando con más fuerza que hasta ahora.